南宁市限价普通商品住房管理办法

南宁市限价普通商品住房管理办法

(南府发[2013]46号)

第一章总则

    第一条为促进南宁市房地产市场健康发展，合理调整住房
    供应结构，构筑多层次住房供应体系，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，缓解中等收入家庭住房困难，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45 号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
    第二条本办法所称限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。
    第三条本办法适用于本市城区范围内限价普通商品住房的项目规划、土地出让、开发建设、销售和管理。
    第四条市住房保障部门是本市限价普通商品住房的行政主管部门。城区住房保障部门、民政部门按照各自职责分工负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的复核工作。街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的受理、初审等工作。市发展改革、建设、国土资源、规划、环保、财政、价格、民政、公安、统计、投资促进、监察、税务等部门按照各自职责分工负责相关工作。

第二章项目建设计划及土地供应

    第五条市住房保障部门应当会同发展改革、建设、国土、规划管理部门根据本市城市总体规划、土地利用总体规划、土地年度供应计划和住房建设规划，合理确定限价普通商品住房中长期规划及年度建设计划、建设规模及用地的供应规模，并根据本市住房需求变化情况，适时调整供应规模。限价普通商品住房建设计划经市人民政府批准后实施。
    第六条限价普通商品住房建设用地应当实行公开招标、拍卖、挂牌方式出让。限价普通商品住房建设用地在年度土地利用计划及供应计划中优先安排。
    第七条限价普通商品住房土地供应前，市住房保障部门应当会同有关部门制定开发项目的建设条件意见，明确项目的建设标准、建设期限、配套设施内容及要求、产权界定及移交等内容。
    第八条限价普通商品住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以下。

第三章开发建设

    第九条限价普通商品住房开发建设应当按照“政府组织协调、企业市场运作”的原则，采取公开竞争方式出让土地使用权，确定项目开发建设单位。

    第十条限价普通商品住房的设计应当坚持“标准适度、功能完善、节能环保、绿色宜居”的原则，优化规划设计方案；严格执行国家有关技术规范和工程建设标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，按照绿色建筑设计标准建设，提高建设水平和质量。限价普通商品住房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。
    第十一条限价普通商品住房项目的开发建设单位对其开发建设的限价普通商品住房的工程质量负最终责任。开发建设单位应当向房屋买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家规定承担保修责任。
    第十二条限价普通商品住房项目竣工前，由市住房保障部门组织相关部门对核定的建设条件意见内容的实施情况进行核验。
    第十三条经市人民政府批准，远离城市建成区的厂矿企业、单位，可以在单位所在地定向建设供应本企业、单位中低收入住房困难职工的限价普通商品住房。定向建设的限价普通商品住房管理原则上按照本办法规定执行，定向建设的厂矿企业、单位对定向建设的限价普通商品住房建设规模、供应对象、保障标准、资格审核程序、销售价格或者上市交易等方面有特殊要求的，应当在土地出让前报经市人民政府批准后方可实施。
    第十四条集中建设的限价普通商品住房项目可按项目总建筑面积10%—12%的比例配置商业配套服务用房，主要用于为居民提供便捷生活服务。限价普通商品住房的物业管理参照商品住房实施。

第四章销售价格

    第十五条限价普通商品住房的最高销售价格由市价格主管部门会同住房保障、发展改革、建设、规划、国土、统计、财政、物价、监察等部门，在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让前确定，报经市人民政府批准后作为土地使用权出让条件，列入土地出让合同。限价普通商品住房项目以每一宗出让土地为单位，按项目分别确定最高销售价格。
    第十六条限价普通商品住房的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况，原则上按照土地出让时同一时期、同一区域、同一地段、同一类型、同一品质的新建商品住房平均交易价格的80%确定。
    第十七条限价普通商品住房项目房屋销售应当实行明码标价。各套住房具体销售价格可由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定，但其实际销售平均价格不得超过土地公开出让时确定的最高平均销售价格；项目中按规划配置的商业配套服务用房及室内（含地下）停车泊位等由开发建设单位自行定价销售。

第五章准入管理

    第十八条家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的2 倍，在本市城区范围内工作或者居住且符合下列条件之一的，可申购一套限价普通商品住房：
   （一）家庭人口两人（含两人）以上，其中主申请人具有本市城区范围内户籍，家庭无自有住房或者现有人均住房建筑面积低于20平方米。

  （二）具有本市城区范围内户籍，年满25周岁无自有住房的单身人员；

   （三）非本市城区范围内户籍，家庭人口两人（含两人）以上，能够提供在本市城区范围内累计两年以上（含两年）纳税证明或者社会保险缴纳证明的无自有住房的家庭。
    第十九条家庭收入是指家庭成员在申请限价普通商品住房当月前一年内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保险后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。
    第二十条限价普通商品住房以户为单位申请，主申请人应当具有完全民事行为能力，主申请人的配偶应当作为共同申请人，其他家庭成员作为共同申请人的，家庭成员与主申请人之间应当具有法定的赡养、扶养、抚养或者收养关系，并且与主申请人系同一户籍。
    第二十一条按照市委、市人民政府引进人才的有关规定引进的人才，可不受本办法第十八条规定的户籍、年龄和收入的条件限制，允许在本市购买一套限价普通商品住房。市人事管理部门制定确认符合前款规定条件人员的具体办法，报市人民政府批准。
    第二十二条经市人民政府认定为本市承接东部产业转移引进的重点发展产业的企业，在本市投资额达1 亿元人民币或者等额外币以上，且建设项目已按法定程序取得《建设工程施工许可证》实施开工建设（商业企业取得工商营业执照且已开业）的，其中层以上职务管理人员，可不受本办法第十八条规定的户籍、年龄和收入的条件限制，允许在本市购买一套限价普通商品住房。市发展改革、投资促进等部门制定确认符合前款规定条件人员的具体办法，报市人民政府批准。
    第二十三条有下列情形之一的，可以优先购买限价普通商品住房：
   （一）申请人之一属于三级以上（含三级）残疾人并提供其户籍所在地县（区）残联认定材料的；
   （二）按照国家、自治区、南宁市有关政策规定享有优先购买资格的。
    第二十四条有下列情形之一的，不得申请购买限价普通商品住房：
   （一）曾经购买了经济适用住房或者限价普通商品住房等保障性住房的；
   （二）两人（含两人）以上家庭，主申请人是本市城区范围内户籍的，曾经购买了房改房、单位全额集资建房、市场运作方式建房、拆迁安置房等政策性住房，且与现有住房合并计算人均建筑面积超出20平方米的；其他申请家庭或者单身人员曾经购买了房改房、单位全额集资建房、市场运作方式建房、拆迁安置房等政策性住房的；
   （三）已申请经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障且正在受理、审核过程中或者轮候期内，尚未办理放弃申请手续的；
   （四）正在享受廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障未承诺在购房时自愿退出保障的；在本市城区范围内转让除前款第一、二项规定保障性住房和政策性住房外的自有住房未满3 年的，视为已有住房，并列入现有住房人均建筑面积计算。因重大疾病等原因造成经济特别困难，在申请之日前3 年内转让房产的（不含转让给直系亲属及兄弟姐妹的情况），应提供二级以上（含二级）医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经市住房保障部门批准后可以申请购买限价商品住房。
    第二十五条购房申请人不得同时申请购买两处及两处以上的限价普通商品住房。已作为共同申请人购买限价普通商品住房的家庭成员，不得再次享受其他形式的住房保障。
    第二十六条开发建设单位取得限价普通商品住房项目《建设工程施工许可证》后，应当将项目房源信息（包括栋号、房号、户型、面积、数量等）等有关材料送市住房保障部门。市住房保障部门应当将限价普通商品住房项目房源信息在本单位政务信息网站及办公场所公布，明示受理购房申请的时限和方式。受理购房申请时间不得少于10个工作日。受理申请期限届满，购房申请人数少于限价普通商品住房项目待售总套数的，可适当顺延受理期限。
    第二十七条符合规定条件的申请户购买限价普通商品住房，应当在限价普通商品住房项目申请受理期限内向户口所在地或者实际居住地街道办事处、乡镇人民政府提出购房申请，如实填写申购表格，并提供下列材料
  （一）居民户口簿和家庭成员身份证明；
  （二）民政部门出具的申请家庭成员婚姻状况证明文件；
  （三）申请人有工作单位的，由所在单位出具的申请当月前一年内家庭收入证明；申请人无工作单位的，由户口所在地或者实际居住地居民委员会（村民委员会）出具的申请当月前一年内家庭收入证明；
  （四）属于本办法第十八条第三项规定的申请人，需提交在本市城区范围内累计两年以上（含两年）纳税证明或者社会保险缴纳证明。
  （五）申请家庭成员住房状况证明；
  （六）已享受廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障的，需提交购房时自愿退出廉租住房、公共租赁住房等其他住房保障的书面承诺；
  （七）具有优先购买资格的证明材料；
  （八）其他需提交的证明材料。
    申请家庭成员应当书面同意并协助审核部门调查核实其家庭人口、户籍、收入、住房状况等申报信息。
    第二十八条街道办事处、乡镇人民政府应当自受理申请之日起20个工作日内完成限价普通商品住房初审工作。
    初审应当采取入户调查，结合查档取证、邻里访问以及信函索证等方式进行。购房申请人及有关单位或者个人应当予以配合，并如实提供有关证明材料。申请家庭常住户口所在地和实际居住地不一致的，以实际居住地街道办事处、乡镇人民政府为主，户口所在地街道办事处、乡镇人民政府应当配合审查。初审合格的，街道办事处、乡镇人民政府应当将购房申请人姓名、家庭人口、工作单位、现居住地址、住房状况、家庭人均年收入、家庭人均现有住房建筑面积等基本情况，在购房申请人居住地或者工作单位和社区居民委员会公示5 日。公示期满无异议或者异议不成立的，街道办事处、乡镇人民政府提出初审意见并将申请材料报送城区民政部门。
    第二十九条城区民政部门应当在7 个工作日内对街道办事处、乡镇人民政府报送的材料中涉及申请家庭收入状况进行核对，提出核对意见并将申请材料报送城区住房保障部门。
    第三十条城区住房保障部门应当在5 个工作日内对城区民政部门报送的材料进行复核，复核合格的，应当签署意见并将材料报送市住房保障部门。复核不合格的，应当书面通知购房申请人，并说明理由。
    第三十一条市住房保障部门应当在15个工作日内对城区住房保障部门报送的材料进行审核。审核合格的，市住房保障部门应当将购房申请人姓名、家庭人口、工作单位等基本情况在市住房保障部门政务信息网站和办公场所公示5 日。经公示无异议或者异议不成立的，发放《南宁市限价普通商品住房待购通知书》；符合优先购买条件的，发放《南宁市限价商品住房优先待购通知书》；审核不合格的，应当书面通知购房申请人，并说明理由。购房申请人认为自己符合优先购买条件的，应当在申请审核过程中提出，并提供相应的证明材料以及政策依据。在发放《南宁市限价普通商品住房待购通知书》后提出的，不予认可。

第三十二条《南宁市限价普通商品住房优先待购通知书》及《南宁市限价普通商品住房待购通知书》自签发之日起1 年内有效，超过有效期的，需按照本办法规定的程序重新申请审核。购房申请人在限价普通商品住房待购期间内，家庭收入、住房状况、婚姻状况等发生变化的，应当及时向市住房保障部门书面报告，经审核，不符合限价普通商品住房购买条件的，市住房保障部门取消其限价普通商品住房待购资格，其持有的《南宁市限价普通商品住房优先待购通知书》或《南宁市限价普通商品住房待购通知书》同时失效。
    第三十三条属于本办法第二十一条规定的申请人申请购房的，应当按照引进人才认定的有关规定向引进人才工作单位提出资格认定申请，市人事管理部门最终认定符合引进人才规定的，向申请人开具引进人才证明材料，申请人凭证明材料向市住房保障部门直接提出购房申请；属于本办法第二十二条规定的申请人申请购房的，应当到市投资促进部门开具身份资格认定证明材料，凭证明材料向市住房保障部门直接提出购房申请。审核程序按照本办法第三十一条的规定执行。
    第三十四条市人民政府可根据本市社会经济的发展情况、房地产市场供求情况、城镇居民住房和收入情况、限价普通商品住房的用地供应情况以及保障性住房范围和标准等因素，按照循序渐进、优先满足自购自住需求的原则，适时调整限价普通商品住房销售对象的条件和标准，并向社会公布。

第六章销售管理

第三十五条限价普通商品住房项目取得《商品房预售许可证》后，市住房保障部门根据受理审核情况分批次组织公开摇号确定取得该限价普通商品住房项目待购通知书的全体购房申请人的购房顺序。
    第三十六条公开摇号应当在公证机构的监督下进行，对具有优先购买资格的购房申请人进行摇号，确定购房顺序；具有优先购买资格的购房申请人购房顺序确定后，对普通购房申请人进行摇号，摇号产生的普通购房申请人的购房顺序从具有优先购买资格的购房申请人的购房顺序后依次顺延。
    第三十七条市住房保障部门将摇号确定的有效购房申请人名单及购房顺序在本单位政务信息网站及办公场所公告，并书面送达开发建设单位。
    第三十八条开发建设单位收到购房申请人名单和购房顺序后，确定开盘方案报市住房保障部门，市住房保障部门按照本次开盘销售限价普通商品住房套数1:1 比例确定购房顺序名单及开盘事宜下发开发建设单位，并在本单位政务信息网站及办公场所公布开盘时间、地点、入围选房人员名单及顺序号。开发建设单位按照入围选房人员名单，逐一电话通知购房申请人按时到开盘现场签到选房，并做好电话记录。
    第三十九条入围选房人员应当于规定时间到达开盘现场签到，按照购房顺序选房并与开发建设单位签订《南宁市限价普通商品住房买卖合同》。入围选房人员未按照规定时间到达开盘现场签到的，待按规定时间到达开盘现场签到的入围选房人员选房后再进行选房，按其原确定的购房先后顺序进行选房。入围选房人员不到现场选房的或者选房后放弃的，其持有的《南宁市限价普通商品住房优先待购通知书》或《南宁市限价普通商品住房待购通知书》自动作废，并且自放弃选房之日起3 年内不得再申请限价普通商品住房。
    第四十条开盘销售后仍有剩余房源的，市住房保障部门视情况择期组织销售，入围选房人员名单从摇号产生的未入围选房顺序依次顺延；购房申请人不足的，市住房保障部门可以面向社会重新接受购房报名，按照本办法规定的程序进行资格审核和销售。项目后期还有房源供应的，剩余房源可纳入后期房源按本办法规定的程序进行销售。
    第四十一条开发建设单位按本办法规定进行销售，但在取得《商品房预售许可证》1年后仍有剩余限价普通商品住房的，市人民政府可按销售方案中确定的价格优先购买。市人民政府放弃优先购买权的，开发建设单位可向市住房保障部门提出取消销售价格和销售对象等限制性条件的申请，经市人民政府同意，在按照批准时土地的市场评估价与该项目土地使用权出让地价的差额补交剩余建筑面积所分摊土地面积的土地出让差价款后，可按商品住房自行处置。补交土地出让差价款的具体办法由市国土资源部门制定。
   第四十二条在《南宁市限价普通商品住房优先待购通知书》或《南宁市限价普通商品住房待购通知书》有效期内，有下列情形之一的，购房申请人可以向市住房保障部门直接申请变更申购项目：
  （一）所申购的限价普通商品住房尚未通过公开摇号确定购房顺序的；
  （二）所申购的限价普通商品住房销售完毕，未能实际购房的。
    第四十三条定向建设的限价普通商品住房，定向建设单位取得项目《商品房预售许可证》后，应当根据市人民政府批准的条件制定销售方案，报市住房保障部门核准后进行销售。未按照市人民政府批准条件制定销售方案或者未按照销售方案销售的，市住房保障部门不予办理该项目相关商品房买卖合同登记备案和房屋登记手续。
    第四十四条市住房保障部门负责制定《南宁市限价普通商品住房买卖合同》示范文本，合同条款中应当明确限价普通商品住房性质、交易限制等内容。开发建设单位销售限价普通商品住房应当统一采用《南宁市限价普通商品住房买卖合同》示范文本。

第七章房屋产权登记与交易

第四十五条限价普通商品住房项目办理抵押登记时，建设单位应当书面告知抵押权人该项目属于限价普通商品住房项目的情形，并在抵押贷款协议中明确，如抵押人无法偿还抵押贷款，需处置抵押物的，受让人不得改变该项目限价普通商品住房性质，并严格按照我市限价普通商品住房的有关规定建设销售该项目。
    第四十六条市住房保障部门在对限价普通商品住房进行房屋登记时，应当在《房屋所有权证》上注记“限价普通商品住房”字样及本办法第四十七条规定的限制性内容。
    第四十七条限价普通商品住房自签订购房合同之日起满5年并取得房屋所有权证后可以上市交易，上市交易需按届时同地段、同类存量住房平均交易价格20%的比例，向市住房保障部门缴纳相关价款，方可按照商品住房办理房屋所有权转移登记手续。
    限价普通商品住房自签订购房合同之日起未满5 年的，不得购买其他住房，因继承等非购买方式取得它处住房的，应当按照届时同地段、同类存量住房平均交易价格20%的比例，向市住房保障部门缴纳相关价款，将限价普通商品住房转为商品住房后，方可办理其他住房的房屋登记手续。
    限价普通商品住房自签订购房合同之日起满5 年并取得房屋所有权证后，购房人需另行购买其他住房的，应当按届时同地段、同类存量住房平均交易价格20%的比例，向市住房保障部门缴纳相关价款，将限价普通商品住房转为商品住房后，方可办理其他住房的房屋登记手续。
    限价普通商品住房自签订购房合同之日起5 年内不得上市交易。因继承、离婚析产、法院判决或裁定等具有法律效力的文件规定确须发生房屋所有权转移的，受让人应当按照届时同地段、同类存量住房平均交易价格20%的比例，向市住房保障部门缴纳相关价款，方可按照商品住房办理房屋所有权转移登记手续。
    限价普通商品住房购房人因重大疾病、意外事故等原因导致经济特别困难需要将限价普通商品住房提前上市交易的，应当向市住房保障部门提交书面申请及相关证明材料，经市住房保障部门审核同意，可以不受前款上市交易年限的限制。

第八章监督管理

第四十八条限价普通商品住房开发建设单位有下列行为之一的，由相关行政管理部门依法进行处理：
  （一）开发建设单位未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，或擅自改变土地用途的，由市国土管理部门处理；
  （二）开发建设单位超过经审定的限价普通商品住房最高销售价格进行销售的，由价格主管部门处理；
  （三）开发建设单位擅自向未经市住房保障部门确定的有效购房人出售限价普通商品住房的，由市住房保障部门责令开发建设单位限期收回；不能收回的，由开发建设单位按违规销售的建筑面积向市住房保障部门缴纳该限价普通商品住房售价与届时同一地段、同一类型新建商品住房平均交易价格的差价款，并对开发建设单位依法给予处罚。
    第四十九条对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房状况及伪造相关证明的申请人，由市住房保障部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价普通商品住房的，由市住房保障部门责令购房人退回已购住房或按建筑面积向市住房保障部门缴纳限价普通商品住房售价与届时同一地段、同一类型新建商品住房平均交易价格的差价款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
    第五十条行政机关和行政机关工作人员在限价普通商品住房土地出让、规划审批、开发建设管理、购房人资格审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第九章附则

第五十一条市辖县人民政府可以参照本办法，结合本县的实际，制定本县限价普通商品住房的管理规定。
    第五十二条本办法自印发之日起施行。《南宁市限价普通商品住房管理暂行办法》（南府发〔2009〕61 号）以及《南宁市人民政府关于规范限价普通商品住房销售及权属管理的通知》（南府发〔2012〕79号）同时废止。

                                                                                                                南宁市人民政府办公厅

                                                                                                                  2013年9月24日印发