来源：雪球App，作者： 柳叶刀财经，（https://xueqiu.com/5900568191/140907929）
长租公寓在去年其实曾经疯狂被诟病。彼时资本都非常看好长租公寓，无论是青客、相寓、蛋壳还是自如等等，都在拼命的扩张中，而长租公寓本身是一个二房东业务，扩张首先要有房子。因此彼时各个长租公寓都在哄抬租金、抢占房源。
大部分的房东都愿意租给长租公寓而不是普通的个人，很简单：租金更高，而且更稳定。所以长租公寓这一头把房东把握的死死的。
而租房是个刚需不能再刚需的市场。于是租房人不得不去跟这些长租公寓去谈租赁。所以长租公寓另外一头把租客把握的死死的。所以租客只能跟长租公寓签署合同，而这个签署的合同看起来是“押一付一”，实际上是第三方租房贷款。
而类似自如这样的长租公寓是如何操作的呢，很简单：
1. 自如高价租下房东的房子，按月付租金；
2. 自如与租户签署第三方租房贷款合同，一旦贷款合同签署生效，贷款公司或者相对应的金融机构就会把一年的租金一次性付给自如；
3. 自如拿到贷款，自然不会把钱放在账上，而是更加拼命的寻找更多的房东，继续和更多的房东签约。
试想下，自如付给房东是每个月付一次，而贷款公司或者相对应的金融机构是一次性把一年的租金付给了自如。
那么只要自如可以不断地找到更多的房东，不断的扩大业务，源源不断的新房东进来，这个模式就可以一直玩下去。
看到没有，这个有点像庞氏骗局了，是不是。或者更有点像P2P，是不是。
从银行或者金融机构的角度去看，他们是跟一些租房的人签署的合同，都是一些个人，而且这些个人的征信数据他们都有，他们会按时扣取这些个人的资金。这些个人也不太敢不还钱。
所以，这个长租公寓的商业模式的本质是：利用租客的信用，给自己提供无限大的扩张的资金，直到这个城市的所有的房子都被长租公寓给占领了。所以其实是一个时间错配加拼命上杠杠的简单的商业模式。没有一个正经的金融机构敢这么干，因为监管不允许，而长租公寓处在一个监管的灰色地带。
如果一切都太平无事，岁月静好，大家都好。但是，房子是有限的。同时，无数的历史证明，包括爆雷的P2P再次证明，庞氏骗局总会有刺破泡沫的那一天。
长租公寓也是一样，总会有爆雷的一天。
“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P”，2018年8月，我爱我家副总裁胡景晖成为地产网红。这是他说过的话。随后他就被离职了。
设想下，2个后果：1. 租客如果忘记按时交租，可能晚了几天，好了，征信直接被记录了一条；2. 如果公寓房破产，这个时候，租客与房东的利益就比较有意思了。房总收不到房租，自然要收回房子。而租客每个月都要交房租，一直要交满整个合同期。双方都有理有据，该怎么办，打官司，找谁，双方的利益谁来保障？
杭州鼎家、上海寓见公寓已经相继倒闭，已经出现过很多这样的事情了。但是青客公寓、蛋壳公寓、自如等目前仍旧在经营，虽然监管进入以后，有所收敛。但本质上这些长租公寓并不是一个非常好的商业模式。
微博上已经看到很多话题了：很多租客最近反映称，在疫情期间，自如趁不便搬家换租，肆意哄抬租金，续租普遍增长10%-30%。
而蛋壳公寓上市以后，更是做出了几个奇葩的决定：
1. 要求2月份所有业主增加免租期
很简单，就是业主，疫情来了，你们统一给我免租吧。然后我再加价收租客的房租。一正一反，蛋壳公寓可以净赚2.8亿。
这骚操作。这么难看的吃相，蛋壳是怎么想出来的？
2. 签完合同以后要求房东降房租
几乎不止一个房东投诉这种行为了。雪球上关于蛋壳公寓的热帖最高帖子，就是一个反应蛋壳公寓这种骚操作的行为，我看了之后，实在不知道该怎么说，我以为我还生活在80/90年代。
3. 不仅对自己客户狠，狠起来对我自己也狠
来自脉脉的多位认证的蛋壳员工：蛋壳公寓员工1月份工资推迟到3月份发，2月份只发北京市基本工资，并向多数员工通知，因疫情影响严重，节后不用上班 。
太狠了。狠起来可能他自己都害怕。蛋壳公寓其实刚刚上市，目前市值24亿美金左右。19年9月，蛋壳公寓传出的消息是计划上市募资6-7亿美元，到了10月底，蛋壳公寓招股书公开后，有媒体称，蛋壳公寓的心理期望值降到了5亿美元 ，而2020年1月17日上市以后，真正募集的资金只有1.5亿美金，看来，美股的投资者也不好割韭菜。
而上市以后，如果不是老股东蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本，这些机构包了50%的募集金额，可能24亿美金的估值你现在已经看不到了。但是这些老股东，其实被割的也很惨：
C轮以及D轮的投资者可能永远没办法解套了。虽然看起来，C轮的估值和现在差不多，但是一旦C轮的投资者开始在市场套现，自然要卖出，没人接盘，直接可能就把股价砸腰斩了。而D轮投资者则是，一上市就亏损。
而蛋壳这几年的表现，可以说是，一年不如一年，越亏越多：
2017 年、 2018 年、2019 年前三季度，蛋壳公寓实现营业收入 6.57 亿元、26.75 亿元和 49.99 亿元。蛋壳公寓目前仍处于亏损状态，2017、2018净亏损分别为 2.72 亿元、13.70 亿元、2019年前三季度净亏损为25.16亿元。
别人亏损了，起码补贴了用户，赚了一个好名声。根据很多数据咨询公司以及用户的反馈，或者我们从蛋壳以及青客的APP上都可以看到，长租公寓的租金是高于市场价10%-20%的。那么蛋壳这钱，亏到哪里去了。
2019年蛋壳公寓大概要朝着30亿人民币以上亏损了。按照这速度，融资1.5亿美金，10.5亿人民币，扣除券商的费用，到手可能就只有9亿人民币，大概率也只能坚持到今年的三月份？真如大家分析的那样，蛋壳公寓现金流只够1个月了？
最倒霉的可能就是蛋壳公寓这些投资基金了，除了最早期的一些基金，后面的基金可能都会血本无归。
我们看看另外一家已经上市的长租公寓：青客公寓
这家上市比蛋壳公寓稍微久点的长租公寓公司，目前市值已经跌去30%以上了。从青客财务报表上看，这只是一个缩小版的蛋壳公寓，但看起来青客亏损的速度是小于蛋壳的，青客的现金流可以撑半年。
两家公司都去了美股上市，但是这样的上市，有什么价值？美股向来不同于A股，注册制的美股，各位可以随时进来，但是进来就会受到投资者用脚投票，我们拭目以待3个月以后的蛋壳公寓、半年后的青客。
当然，自如公寓（链家北京）以及相寓（我爱我家背景）可能会略有不同，毕竟这两种类型的长租公寓背后都有二手中介机构的支持，中介背景的长租公寓获房成本低、获客成本低，且具有天然的二次转化能力。而从目前融资的角度来看，显然投资者更源于投资自如：
长租公寓市场经过了几年的野蛮成长以后，即使最近接连青客、蛋壳公寓上市，但是这个市场还没有完全洗牌。
2020年，必然是长租公寓持续洗牌的一年，我们希望这个市场越来越完善，监管越来越到位，而对于租客来说，也希望他们能越来越友善，不要再出现甲醛、变相贷款、随意涨房租等行为了。
$我爱我家(SZ000560)$ $青客公寓(QK)$ $蛋壳公寓(DNK)$ @今日话题
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